土地に関する法律
◆建ぺい率・容積率
建物を建てる場合には、建ぺい率・容積率という規則があります。アパート・マンション経営をする場合、建ぺい率と容積率の大きい方が、部屋数を多く造ることができて、収入は高くなります。この数字に注意しながら広島 賃貸をチェックしてみましょう。
さて、建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。例えば、建ぺい率60％とは、敷地面積の6割まで建築物を建てることが可能になります。
一方、容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合のことで、立体的に見たときの建物のボリュームを決めるものになります。容積率300％とは、敷地面積の3倍まで延床面積が許されています。
都市計画法で、土地は12の用途地域が定められています。その用途地域には建築基準法で建ぺい率、容積率があります。この規制に基づいて、アパート・マンションは建てられています。
ちなみに、建ぺい率の出し方は
建築面積
建ぺい率＝――――――― × 100（％）
敷地面積
また、容積率の出し方は
延床面積
容積率＝――――――― × 100（％）
敷地面積
となります。
容積率は前面道路の幅員（道や橋などの横の長さのこと）によって、決まることもあり、超高級住宅地では自治会が建ぺい率や容積率を独自に定めている場合もあるので注意が必要になります。
また、建ぺい率と容積率以外にも建物の大きさに関する規制があります。そのような規制についても知っておいても損はありません。
◆用途地域
用途地域とは、土地に建設する物件の種類や用途などを定めることで、どのような街となるか検討をつけることができます。それに、土地を売る際も用途地域によってその額は大きく変動していきます。
大体、アパート・マンションを経営する地域は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域などが適しているといえます。いずれの地域も人が多く、住むには格好の環境だと言えるでしょう。
もちろん、上に挙げた地域にとどまらず、入居者のニーズに合ったところに建てることが第一です。また、所有している土地がどこの地域に指定されているかを知るためには、市区町村の都市計画課などで確認をしましょう。
◆特別用途地区
「特別用途地区」というものがあります。これは都市計画法に定められている地域地区のひとつで定義は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護など、特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区となっています。この特別用途地区の指定は、用途地域と重なっているので注意が必要になります。
なぜ注意が必要なのかというと、用途地域による制限で建物を建てることが可能であっても、特別用途地区の規定によって建設不可になる場合もあるからです。
用途地域の制限内容は、都市計画法と建築基準法で統一して定められていますが、特別用途地区の制限内容は、各地方公共団体で違いがあるので、確認をしましょう。
◆土地の区域
農地だった場所を宅地等に使おうとする際は、その土地がどこの区域かにり、申請の手続きは異なります。
市街化調整区域の農地は、２つに大別されています。
市街化区域の場合、各農業委員会に所定の届出を提出すれば宅地への転用が可能になります。市街化調整区域の場合、あらかじめ農林水産大臣や都道府県知事の許可をもらっておかなければ、工事中止命令等が発動されてしまいます。
-
甲種農地
原則として、宅地への転用は認められていません。 - 乙種農地
第一種、第二種、第三種の順番で転用への難易度が下がります。
もし、転用したい土地がどの区分にあるか調べたい場合は、農業委員会や都市計画課で確認することができます。
農地にアパートやマンションを建てるときは、土地の境界をしっかり確認しておくことが大切です。これは、後々のトラブルを回避するために重要です。
近くの土地家屋調査士などに依頼をして、利用できる土地の範囲を明確にしてもらいます。その際、自ら立ち会って「筆界確認書」を取り交わすことをしておけば安心でしょう。
◆農地を宅地に変えるメリット
農地を賃貸住宅用地にするメリットにはどのようなものがあるのか、少しあげてみます。
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宅地なみ課税への備えができる
・営農をやめてしまうと、宅地なみの税金を支払う必要がでてくる
・特例により、固定資産税や都市計画税の負担が軽くなる場合がある - 収入を安定化できる
- 相続税対策になる
・賃貸住宅を建てるために借金をした場合、相続税対策にもつながる
主に金銭的なメリットが多いです。農地の転用を考えている方は、これらを踏まえて活動してください。
◆駐車場法
駐車場に関する法律には、様々なものが存在います。その中でも、特に知っておきたいのが駐車場法による規定になります。
駐車場の定義は、「この法律は、都市における自動車の駐車のための施設の整備に関し必要な事項を定めることにより、道路交通の円滑化を図り、もって公衆の利便を資するとともに、都市の機能の維持及び増進に寄与することを目的とする。」というものになります。
仮に、全体の駐車スペースが500㎡以上の有料駐車場を都市計画区域内につくる場合には、各種の届出が必要になります。また、出入り口や構造上の制限も厳しいものになります。また、各地方公共団体の条例により、制限が付加されることもあるのです。
また、建築基準法に定められている通り、商店街・繁華街と住宅地では、建てることのできる駐車場のタイプが異なってきます。ですから、駐車場経営をするにあたって、所有している土地にどういった規則があり、どんな駐車場が建てられるのか知っておく事が大切です。
◆駐車場の認知度
駐車場法や建築基準法、条例などを踏まえ、土地の広さや場所を考慮に入れながら、時間貸しか月極か、採算の合う駐車場はどのタイプかなどを検討していきます。
開業してから、しばらくは赤字となる場合が多く、黒字にするためには駐車場の認知度を高める必要があるのです。看板を分かりやすいように、また、人目につきやすいように設置をするとか、カーナビの情報提供を扱っている駐車場運営会社などと契約することもいいでしょう。
◆高さ・斜線・日影
建物の大きさには建ぺい率・容積率以外にも色々な規制があります。
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絶対高さ制限
第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では、地域内の日照、通風、採光などを保護するために一定の高さを超える建物を建てることを禁止しています。 - 日影規制
住居系用途地域を中心に適用され、建物の北側エリアの日照を確保するために定められています。この規制によって計画建物の周囲の日照は、冬至日で最低２時間は確保されることになります。 - 斜線制限
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種類あります。
「道路斜線制限」とは、建築物の各部分の高さを規制しているもので、全ての用途地域で適用されています。敷地の前面道路から敷地に向かって、一定のルールに基づいて斜線を引き、その中に建物を収めなければなりません。
「隣地斜線制限」は、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域を除く用途地域で適用されるているものです。建築物の高さを隣地境界線から一定の勾配の斜線内に制限することで、隣地の日照、採光、通風などを保護すしています。
「北側斜線制限」は、住居系の用途地域で適用されます。隣地との境界線上から敷地に向かって、一定のルールに基づいた斜線を引き、その斜線の中に建物を収める必要があります。
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Last update:2020/3/26
